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mercredi 09 février 2005

Commentaires

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Belle et bonne note. Même s'il aurait été possible d'aller encore plus loin dans la provocation en proposant de supprimer le contrôle des loyers, comme l'immense majorité des économistes le suggère.

Deux points de désaccord. D'abord, il n'est pas du tout exclu qu'une bulle imobilière soit à l'oeuvre à Paris. Bien sûr, l'immobilier parisien est rare et fortement demandé. Mais cela explique plus le niveau que le rythme de hausse des prix. D'autres facteurs sont vraisemblablement à l'oeuvre, comme l'achat de logement dans l'espoir de revendre plus cher à court terme (de la spéculation, donc). Rien de condamnable en soi, mais les prix ne peuvent pas indéfiniment augmenter plus vite que le revenu des acheteurs (surtout que les Américains se mangent la baisse du dollar dans la gueule). Prendre des prêts sur 30 ans peut aujourd'hui sembler une solution attractive, mais beaucoup de gens vont vite comprendre la différence entre un taux d'intérêt nominal et un taux d'intérêt réel.

Ensuite, la conclusion est un peu facile, et assez fausse : la mixité sociale absolue n'a jamais existé, mais la ségrégation spatiale a vraiment augmenté depuis quelques décennies et il y a lieu de s'en inquiéter (voir le dernier bouquin d'Eric Maurin, Le Ghetto français, au Seuil, dans toutes les bonnes crémeries).

Emmanuel,

Si bulle il y a, qu'elle explose et nous verrons bien ! Il me semble en fait que d'autres facteurs de hausse sont effectivement à l'oeuvre, l'immobilier devenant une forme d'épargne de précaution du fait de l'inquiétude qui règne sur les retraites. Cette inquiétude étant particulièrement forte au sein de la génération qui achète (30-45 ans), elle pourrait même être à la base de la rapidité de la hausse.

Quant à l'idée du risque lié à un emprunt sur 30 ans, soyons sérieux... Plus de 60% des prêts immobiliers n'arrivent jamais à leur terme, les emprunteurs remboursant pour acheter ailleurs. C'est la raison pour laquelle des durées longues sont un facteur de fluidité (les jeunes achètent tôt) et de dynamisme du marché (comme en GB, où les prêts hypothécaires ressemblent presque à de la LOA automobile). Mais il est vrai que le logement devient alors davantage un placement spéculatif qu'un simple endroit où poser ses pénates jusqu'à la mort...

De plus, la possibilité d'emprunter sur les durées les plus longues possibles sans apport initial (toujours l'exemple britannique) est une chance offerte à ceux qui, même avec une capacité de remboursement adéquate, ne seront jamais en mesure d'accumuler 30% de la valeur du bien.

Enfin, sur cette idée de « ségrégation spatiale », locution semble-t-il assez « tendance », j'ai lu le livre en question et j'ai le sentiment qu'il s'agissait surtout de démontrer par tous les moyens le postulat de départ de l'auteur. Mais expliquer que les gens tendent à se regrouper par affinités socio-économiques lorsqu'ils en ont la possibilité (et qu'ils soient relégués aux zones les moins désirables lorsqu'ils ne l'ont pas) tient vraiment de l'enfoncement de portes ouvertes...

Je pense moi aussi qu'il y a bulle et que la hausse des prix actuelle ne correspond pas à un simple rapport offre/demande.

La bourse étant peu rentable, beaucoup investissent dans la pierre, quitte à ne pas louer, provoquant une rareification de l'offre.

Précision: Quant je parle de bourse peu rentable, je parle d'en ce moent, où investir en bourse est bien moins interessant qu'en 1999 par exemple.

SocDem,

La bourse, même au plus haut niveau de la bulle Internet, n'a jamais compté plus de 5 millions de petits porteurs et je crois qu'il y a quelque chose comme une trentaine de millions de "foyers" en France. D'une manière générale, les Français n'investissent pas en bourse et préfèrent l'assurance-vie ou ce genre de produits pour épargner à long terme.

Il n'est donc pas possible de considérer que c'est l'épargne sortie de la bourse qui vient alimenter le marché immobilier. Dans l'immense majorité des cas, les gens qui achètent des appartements empruntent à une banque : il ne leur suffit pas de vendre quelques actions pour se loger...

Réussir à faire toute une note sur le prix de l'immobilier en île-de-France sans mentionner ce *formidable* outil de redistribution que constituent taxe immobilière et taxe d'habitation, tssss... Vous baissez, vous baissez. :o)

(mwahahah ! désolé, trop de droit fiscal ce soir.)

Hugues,

J'avoue que votre post me laisse perplexe. Dès que je lis des réflexions à partir de moyennes, je me demande toujours où trouver ce français "moyen" ? Etablir sa réflexion à partir des revenus disponibles par ménage ne serait-ce pas plus judicieux ?

De même, s'intéresser aux questions des liaisons pendulaires, si cela complexifie la recherche, n'en rend pas moins compte avec plus de justesse de la réalité. Vivre sur Paris même, outre le prestige et la proximité des commerces et biens culturels qui comptent, cela peut aussi venir d'un désir de se rapprocher de son lieu de travail.

Enfin, la réflexion peut aisément s'étendre à de nombreuses autres villes françaises et plus particulièrement un certain nombre de métropoles d'équilibres.

Hugues, je ne te parles pas des petits porteurs mais des fonds d'investissement qui aujourd'hui se tournent vers la pierre plutot que vers la bourse.La loi de Robien n'est d'ailleurs pas étrangére à cela.

Celà contribue à une hausse du prix du m2 et donc des loyers

Hugues : tout ce qui permet d'acheter en payant moins au départ, et avec des mensualités plus faibles, favorise évidemment l'accession à la propriété. Dans le même temps, les emprunts à 30 ans finissent par coûter très très cher en intérêts. Ne parlons même pas des emprunts à taux variables contractés au moment où les taux sont au plus bas. Il n'y pas de repas gratuit.

Je n'ai pas (encore) lu le bouquin de Maurin : je me garderai donc bien de porter un jugement sur la qualité des éléments factuels. Mais il me semble que le propos de Maurin n'est pas de dire que la tendance à la recherche de l'entre-soi soit nouvelle : elle vise à montrer que cette tendance est plus forte aujourd'hui qu'auparavant (par exemple parce que le lieu de la scolarité surdétermine le parcours professionnel).

Sur la bulle (ou pas bulle) : voir une excellente et nuancée étude du Crédit Agricole sur la question. Apparemment, le facteur spéculation n'est pas (pour l'instant) significatif, contrairement au début des années 1990.
http://www.credit-agricole.fr/kiosque-eco/
immobilier-conjoncture/parution.shtml?050125

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billet hétérodoxe en effet...jolie démonstration que je ne peux m'empêcher de trouver toute rhétorique...

concrètement, à la fin du texte, on reste toujours avec ce couple "moyen" qui ne peut se payer qu'un 40 m2 (ce qui est, vous en convenez vous même, un problème) : alors qu'est-qu'on fait?

Mais on ne fait rien, justement... Enfin rien qui vise à faire baisser les prix de l'immobilier de manière artificielle et sans régler le moindre problème.

Par contre, on peut se poser la question du pouvoir d'achat des Français, dont les salaires directs (net-net) sont parmi les plus faibles d'Europe (ce qui leur rend les choses évidemment plus difficiles qu'à un Milanais ou à un Amstellodamois confrontés à des prix du foncier identiques aux standards parisiens).

On peut également se poser la question d'une vraie « intégration » de la banlieue à la cité-centre, qui réduira l’absurde fracture entre un Paris où tout se passe, où tout est beau, et une périphérie de laissés pour compte. Une intégration permettant une poursuite de l’expansion naturelle de Paris, qui a su transformer ses faubourgs en arrondissements au fil des ans mais qui semble désormais avoir égaré la recette.

D'ailleurs, ça a déjà un peu commencé avec le Grand Stade à Saint-Denis et les zones d'activités d'Issy, de Boulogne, et, d'une certaine manière, de la Défense. Mais dans la mesure où, et ce n'est certainement pas une simple posture rhétorique, on ne pourra pas loger tout le monde dans les limites du Paris actuel, la sélection par l'argent restera le seul mode de gestion de l'attribution de ces biens rares (au-delà du logement social), que sont les appartements haussmanniens, les poutres apparentes du Marais ou les résidences avec vue sur la tour Eiffel.

Maintenant, si cette dernière notion est insupportable à certains, c'est que le problème va bien au-delà de la question du logement mais se situe plutôt du côté d’une vision globale du monde. Moi, personnellement, si chacun peut bénéficier d’un niveau de vie en phase avec le développement économique, scientifique, culturel, sanitaire, etc. que la France moderne est capable de proposer, je ne suis pas angoissé par l’idée qu’il existe des niveaux de revenus différents, permettant des modes de vie différents.

a propos de l'existence d'une bulle:

vous je sais pas mais moi, quand les fonds américains vendent à de braves français, je me dis que la preuve de l'existence d'une bulle a posteriori ne va pas tarder à être administrée. Mais bon, c'est peut-être une déformation professionnelle.

Belle note qui, en effet s'achève par un constat d'impuissance...

Et aucune remarque sur les politiques publiques menées par les municipalités successives ! Les élus ne peuvent-ils donc rien faire ? N'ont-ils aucun levier à actionner ? Ce serait alors à désespérer de la politique...

Elargir les frontières de Paris, oui mais c'est déjà implicitement le cas : le coût de l'immobilier amène les classes modestes et moyennes à se déverser en première couronne. Voyez Suresnes, Boulogne, Vanves, Montreuil...

Il faudrait une vraie politique d'urbanisme et de l'habitat à l'échelle de l'agglo à même de peser sur les prix. Le statu-quo actuel ne peut durer car il est socialement catastrophique...

Xenophon,

Précisément. Et ce serait plus utile que de se lamenter sur des thèmes aussi marginaux que la vente à la découpe, qui ne concerne en réalité qu'un nombre restreint de transactions.

Il est d'ailleurs intéressant de constater que ce phénomène n'intéresse des personnalités aussi sociales que François de Panafieu que depuis qu'il affecte sa clientèle bourgeoise du "bon" 17 ème.

Et ce que je trouve étonnant, toujours dans cette histoire, c'est que les fameux vendeurs soient en mesure de trouver des clients. C'est donc que la rotation entre bourgeois continue de fonctionner et n'est vraiment pas un enjeu fondamental.

La vente à la découpe ne concerne pas que le 17è mais également des communes de banlieues et des patrimoines plus "sociaux" comme ceux de la Scic, filiale de la Caisse des dépôts. Cette question n'est pas à négliger car elle pèse forçément sur le peuplement, même marginalement, des villes.

Je ne suis pas d'accord avec l'esprit de ce billet.

La hause de l'immobilier empoisonne la vie de tout le monde. Une part enorme des revenus sert a cela au lieu d'aller dans la consomation. Ceux qui ont un bien ne veulent surtout pas que cela baisse. C'est un cercle vicieux qu'un homme d'etat digne de ce nom devrait briser.

Il me semble en effet qu'il serait salutaire d'aller a contre courant et rendre l'achat d'un bien moins facile, moins attractif. Et au contraire favoriser les locations.

En vrac :
- Il ne faut rien faire qui pousse a la hausse. Puisqu'on ne peut pas agir sur les taux d'interets, il faut interdire toute aide. par exemple interdire les prets a taux zero qui sont immediatement repercutés par les vendeurs.
- augmenter les droit de mutations pour faire reculer les acheteurs, et in fine les vendeurs.
- eventuellement augmenter les droits de succession sur les biens immo sauf l'habitation principale pour forcer a vendre avant le decés.
- pour les locations : exonerer completement de taxes les locations de moins de 10-15000 euros par an. une seule exoneration par foyer fiscal et pour un seul bien evidement !
- defendre vraiment les proprios contre les locataires "voyous en col blanc" : ceux qui ont les moyens mais ne paye pas et ne sont pas delogeables.

Perso je pense qu'il y a une bulle a cause des babyboomer qui approchent l'age de la retraite. Ils bloquent toutes vente jusqu'en 2007-2008.

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