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jeudi 28 août 2008

Commentaires

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Les volumes baissent et les prix montent :
autrement dit, seuls les biens sans aucun défaut, dans des emplacements parfaits, se vendent encore, un peu plus cher qu'avant. Il suffit d'en vendre un ou deux pour afficher une hausse des prix de vente. Les autres? Ben ils se vendent pas, c'est tout. Comme les délais de transaction ne sont calculés que... quand il y a eu transaction, justement, ces biens n'apparaissent pas dans les statistiques. On peut juste les deviner à la baisse du nombre de transaction et à l'augmentation du stock des agences.

Une baisse du volume des ventes signifie nécessairement un réajustement des prix. De combien? Là est la question. De combien ça va baisser à partir du moment où plus personne ne se dira : l'immobilier, c'est une affaire en or, en 5 ans ton patrimoine a doublé. A partir du moment où les gens se disent que dans 5 ans, ça vaudra ne serait-ce que 10% de moins, étant donné les sommes en jeu et le coût du crédit, ils vont renoncer... Et quand tout le monde attend, personne ne vend. Sauf ceux qui sont obligés. Les divorces. Les successions. Les faillites. Le chômage... toutes ces choses...

IL n'y a pas que Libé. Le Figaro est assez alarmiste, même s'il n'en fait pas sa première page : http://www.lefigaro.fr/immobilier/index.php
Avec un magnifique graphique ici : http://www.lefigaro.fr/immobilier/2008/08/12/05002-20080812ARTFIG00270-les-prix-de-l-immobilier-devraient-remonter-fin-.php

Et chez F3 île de france, ils sont crypto-communistes eux aussi quand ils citent le cas de quelqu'un à Pontoise qui a dû baisser le prix de vente de sa maison de 600 k€ à 450 sans trouver encore d'acheteur ? (mise en vente par agence immobilière, contrairement à une vente en directe le prix initial peut difficilement avoir été totalement loufoque, les agences n'ayant pas d'intérêt à prendre un bien au prix où il est garanti qu'il ne se vendra pas)
Cf à 5 minutes du début :
http://jt.france3.fr/regions/popup.php?id=b92a_1920

On remarquera que les émissions immo de M6 sont passés de il y quelques temps conter les malheurs d'acheteurs devant l'impossibilité de trouver un bien acceptable à conter les malheurs d'acheteurs qui n'arrivent pas à vendre. Sacré retournement dans l'atmosphère des émissions de la chaîne.

Par ailleurs facile argument de nous dire qu'on ne peut pas comparer avec l'Angleterre et l'Espagne qui apparaissent donc avoir fait des erreurs majeures sur l'immobilier, alors qu'ils étaient cités en exemple il y a peu pour le dynamisme que l'immobilier avait apporté à leur pays.

Le prix de l'immobilier en France n'est pas bon marché, c'est en Allemagne ou en Belgique qu'on trouve du bon marché. Même en Suisse, depuis 1997 il n'a augmenté que d'un timide 15% :
http://www.immo-news.net/CIFI-L-evolution-des-prix-immobiliers-suisse-2eme-trimestre-2007_a2414.html

Les prix français sont donc un peu moins stratosphérique que l'Angleterre et l'Espagne, mais rapporté à la santé de l'économie française l'écart devient tout de suite moins significatif.

Un bulle spéculative est toujours suivie d'un krach. Et c'est pas parce que la bulle est plus grosse en Espagne ou en Irlande qu'il n'y en a pas en France.

Autrefois le marronnier s'appelait : "les prix de l'immobilier", aujourd'hui il devient "le krach de l'immobilier". Nous vivons une époque pessimiste, où la concurrence sur la presse papier est vive.

J'admire un tel optimisme: avec Hughes, rien ne va jamais mal.

La rentrée sociale chaude, surtout pour les ménages qui tirent le diable par la queue: ca n'existe pas.


La baisse du marché immobilier : libé confond baisse des transactions et baisse des prix.

Bon ok , je taquine, je taquine :), maintenant soyons sérieux deux minutes.

Certes, je n'aurais pas misé un kopek la dessus il y a un an, et libé aurait pu ajouter un '?' à son titre (celui de cette année), car le tassement actuel est loin d'être comparable à un krach. Mais donnons nous la peine d'examiner ce qui se passe en ce moment.

J'incline à penser comme lisette: la baisse des transactions si elle se poursuit aura fatalement une conséquence sur les prix de ventes, en vertu de l'offre et de la demande.

Dès lors, est-il totalement exclu que le cycle infernal s'enclenche:
- difficulté pour vendre
=>baisse des prix=> Ne pas acheter car on risque d'être perdant => retour à la case départ....

Bien sur, il y a des facteurs qui faussent le jeu. Les agences immobilières portent le prix vers le haut: elles sont payées au pourcentage.
Les promoteurs vont sans doute ralentir les mises en chantier pour ne pas saturer plus encore le marché provincial.

En revanche, les banquiers eux contribuent au ralentissement du marché. Rentrer à L'ENA est certainement très dur. Mais, chat "subprimé" craignant la non-solvabilité, il sera désormais plus facile d'être prix nobel qu' éligible à un prêt à taux fixe. Eux ont trouvé la parade à la baisse du nombre de prêts accordés: l'augmentation des taux.

Car en effet à Paris tout va bien, (en IDF aussi d'ailleurs), sauf si vous gagnez moins de 36000€ annuel, mais bon avec une classe moyenne, qui selon coppé gagne 4000€/mois, les gens qui gagnent moins de 36000 €/an, who cares ? (désolé pour la digression)

En Province, là où vivent tout de même 80% des Gaulois, la tendance est à la baisse, c'est un fait, avec risque de crash, c'est une hypothèse.

Nicolas.

Merci et bravo Hugues de lutter contre le vent dominant.

Mais c'est apparemment peine perdue. Tout le monde semble absolument vouloir se convaincre que la fin du monde est proche, l'immobilier va s'effondrer, le pétrole atteindra 200$ avant la fin de l'année, on va voir revenir l'inflation à deux chiffres, les Russes vont nous envahir, puis les Chinois... enfin viendront les nuages de criquets et la Seine charriera du sang.

Ce qui est frappant dans ce discours apocalyptique, c'est qu'il est totalement imperméable aux événements.

Si les prix montent, c'est bien la preuve que nous sommes en présence d'une bulle. S'ils baissent, c'est le krach. S'ils sont stables, c'est le début de la fin.

Au bout du compte, il ne reste plus qu'un argument. Si vous êtes si sûrs de vous, "put your money where your mouth is". Il y a des foncières cotées en bourse. Shortez, shortez! Misez sur l'effondrement du marché. S'il chute vous serez riches, s'il se maintient vous aurez perdu votre argent. Qu'attendez vous?

Lisette,
L'allongement des délais entre la mise en vente et la réalisation est présenté comme un "facteur nouveau" depuis au moins deux ans... Mais la question n'est pas de contester une évidente fin de cycle. Elle est plutôt de s'agacer du catastrophisme et du sensationnalisme dans la présentation de phénomènes économiques qui n'ont rien de mystérieux.


Jmdesp,
Je ne savais pas que je dénonçais le cryptocommunisme dans les médias en parlant de la propension de Libé à annoncer ces catastrophes à intervalles réguliers.

Mais un petit point sur le remplacement, à la télé, des émissions sur la difficulté d'acheter par celles sur la difficulté de vendre : tu as dû remarquer (et sinon, il est temps de le faire) que les médias étaient moutonniers et qu'il existait comme dans l'immobilier justement, des phases en matière de sujets et de traitement de ces sujets. Je pense qu'il ne serait pas difficile, tout en restant totalement dans le vrai, de continuer à faire des reportages sur les hauts niveaux de prix dans de nombreuses villes et les problèmes des acheteurs.

Maintenant, si les prix se mettaient vraiment à chuter, on comprend mal que Libé n'en fasse pas une occasion de se réjouir puisque tout le monde pourra se loger à bas prix.

Enfin, oui, je considère qu'il est assez difficile de comparer la situation espagnole à la nôtre, par exemple, où l'on construisait ces dernières années autant de logements qu'en France, GB et Allemagne réunies et où le BTP est le premier secteur économique si l'on intègre l'immobilier touristique.

Toutes les économies ne sont pas structurées de la même manière, le crédit n'est pas alloué de la même façon dans tous les pays. Et je ne pense pas que l’on puisse qualifier les prix français de "stratosphériques" en dehors de certains marchés très spécifiques. Les prix parisiens continuent ainsi à grimper quoi qu’il arrive à cause de la rareté de biens situés au centre d’une agglomération de 12 millions d’habitants. Mais Paris ne peut pas en héberger beaucoup plus que 2 millions. Il s’agit en outre d’un marché internationalisé et les clients d’autres pays, lorsqu’ils ont de l’argent, constatent bien, eux, que la ville n’est pas si chère. Même Bologne ou Birmingham se payent aussi cher que Paris.

Donc, encore une fois, dans ce pays où les prix restent raisonnables en termes de ratios d’endettement, ou les banques sont pointilleuses et ne vendent que du taux fixe, où l’on déduit ses intérêts de ses impôts (intérêts qui demeurent faibles), où l’on peut bénéficier d’aides nombreuses à l’accession, on peut parler d’un phénomène de cycle sans convoquer les cavaliers de l’apocalypse.

(J'ajoute que personne ne relève la mauvaise foi manifeste de Libé l'an dernier sur la question des taux. A l'époque, 500 dossiers à problème relevés par l'AFUB lui suffisait à comparer la France aux Etats-Unis. Mais nous avons pu le confirmer sur un an : ce dossier était un bidonnage total).

Monsieur Prudhomme,
My point exactly.


Nicolas,
Comme dit Didier Pourquery, les arbres ne montent pas jusqu’au ciel. Si les prix sont trop élevés pour les revenus des gens, ils s’adaptent. As-tu remarqué qu’aucun oligarque russe ne s’était payé une villa à 500 millions d’euros dans la Creuse ?

Nous avons la chance d’avoir un marché relativement raisonnable ainsi qu’un environnement réglementaire, fiscal, etc. qui, s’il a même tendance à brider le marché, le sécurise. Il existe toujours un risque de contamination si les crises chez les voisins font trembler les banques, mais pourquoi toujours espérer (oui, je dis bien "espérer") le pire ?

Par ailleurs, tu ne vas tout de même pas me reprocher de dire que tout va bien parce que je m’en prends à ceux qui passent leur temps à dire que tout va mal ? Peut-on simplement dire comment les choses "vont" tout court ?

Je "n'espère" pas le pire. Et certes les choses vont.... comme elles vont. Je suis tout à fait d'accord pour dire qu'il s'agit d'une fin de cycle évidente. Et que cette fin de cycle pourrait (conditionnel) entrainer un crash. Je n'ai jamais dit que je le désire... Encore que n'étant pas propriétaire.....

Par contre, il y a un chiffre dont je suis curieux de connaitre la provenance, c'est on se paye son logement pour 3,5 année de salaire. jeune informaticien, mon salaire sera de 30 k€ (mon CDI commence la semaine prochaine), et ben pour 105 k€ t'as pas un deux pièce à Lille. Avec la baisse on commence à en retrouver à moins de 140000€.Et je te parle pas d'une maison aux alentours. c'est 300K€ soit 10 ans de mon (futur) salaire.

Question bonus: l'informaticien que je suis sais ce qu'est la cryptographie, la cryptologie, les cryptogrammes, cryptographes et cryptologues. Je pense savoir ce qu'est un communiste, mais alors le crypto communiste, cékoissa?

Si, on trouve des 2 pieces (pas beaucoup il est vrai) a lille a moins de 105 000€
http://www.pro-a-part.com/recherche/index.php?APP=&MAI=&type_transac=V&cp1=Lille&cp2=&cp3=&cp4=&budget_mini=&budget_maxi=105000&pieces_min=2&pieces_max=&surface_mini=&surface_maxi=&lancer=Recherche+en+cours...

cela dit, ce chiffre de 3.5 m'avait intrigué aussi. ce doit pas etre vrai pour la moyenne des français. et c'est faux à paris.

Crypto, ça veut dire ici quelquechose du genre "d'avant le rapport Kroutchev" (vieux stalinien, quoi) ici, non ?

Nicolas,
Je ne parlais pas de toi pour cette "espérance" malsaine, mais de Libé.

Quant à ces 3,5 années, ce sont des années de revenus d'un ménage et il s'agit d'une moyenne. Ainsi, et même si un jeune informaticien qui ne commence à travailler que la semaine prochaine ne peut pas encore s'acheter une maison à 300 000 euros, il peut peut-être s'acheter un studio à 85 000, qu'il revendra quelques années plus tard, lorsqu'il aura rencontré une informaticienne compatible et avec laquelle il pourra fusionner ses 35/40 K€ (car il aura sans doute été augmenté s'il travaille bien).

A deux, ils disposeront d'un revenu annuel de 70/80 000 euros par an, ce qui leur permettra d'espérer acquérir un trois pièces à 245/280 000 du côté de Fives, peut-être plus compte tenu de la plus-value réalisée lors de la vente du studio (voire de deux studios). Et d'ailleurs, peut-être ne revendront-ils pas les studios et préféreront les louer, constituant ainsi un patrimoine qu'ils transmettront un jour à leurs petits informaticiens. Enfin, ça c'est si les cavaliers de l'apocalypse nous épargnent(logement), bien sûr.

Ma théorie est que les journaliste de Libé sont des propriètaires frustrés. Ils souhaitent acheter s'agrandir etc, mais n'en ont pas les moyens.

De rage, ils pensent que seul un krach leur permettra d'acheter un magnifique appart à vil prix.

Sinon oui le marché de l'immobilier peut baisser, notamment dans des villes moyennes ou l'on a trop construit ou construit des logement non adaptés (l'effet pervers des Borloo).

Mais sur Paris et dans les grandes villes tout le monde est à l'affut d'une bonne affaire. Les raisons sont simples :
- ça coute cher d'être locataire et
- il y a une pénurie de logement (surtout à Paris).

En plus les gens n'ont aucune mémoire, 4.25 % c'est BAS. Nos parents ont acheté alors que les taux de la BDF était à 7,8 voir 9 %. Donc c'est normal que les prix restent hauts. si les taux de la BCE montent à 5 ou 6 % là ... Mais je n'y crois pas.

@corbex: ce serait vrai si on pouvait vendre une maison comme on peut vendre une action "cliquez sur ok pour confirmer la transaction" on peut etre pieger avec son bien pendant un tres long moment dans le cas de l'immobilier, ce qui fait que les bulles immobilieres "n'explose pas" mais se degonfle.

Lisette : Analyse exacte !

Hugues,
Ne pas savoir que l'immobilier va chuter me rappelle Giscard le mois dernier disant... j'te jure !!!!
"Mais qui pouvait prévoir l'expansion de la Chine et de l'Inde et leurs besoins en énergie (sic)." Plus con tu meurs !
Pour l'Immobilier, comme pour le reste le vase communiquant ouvert avec la Chine ne peut que nous appauvrir, et moins les gens ont d'argent, plus l'immobilier baisse.
Aux USA maintenant, tu peux avoir une ville avec piscine, dans parc gardé pour 80.000 dollars : le prix d'un petit studio à Paris !
Je viens d'acheter un appart. pour le louer, et je ne me fais pas d'illusion: les loyers n'iront plus à la hausse pour un moment alors que la vie augmente !
Comme la construction est à l'arrêt, les loyers baisseront relativement moins que les prix d'achats.
Mais lire Libé pour avoir des renseignements fiables, c'est sûr, c'est nase.

" pessimistes " apocalyptiques " ..

que nenni !
c'est au contraire uen des rares bonnes nouvelles que la fin de cette anomalie statistique en matière de prix immobilier ....

ca va etre une liberation !

@Hughes,

Ben oui Libé fait des unes pour attirer le chaland. On vends comme on peut.

Ceci étant dit...

"il est plus facile d'entrer à l’ENA que de décrocher un prêt et où les crédits sont consentis à taux fixes ou à taux variables capés"

Allez raconter ça aux clients du crédit foncier qui, avec leurs taux variables "capés", ont remboursé leur crédit pendant des années et ont encore à rembourser autant qu'au 1er jour si ce n'est plus.
Zou ! Un lien parmi des dizaines : http://www.boursorama.com/forum/message.phtml?file=375572699&pageForum=1


"je ne pense pas que l’on puisse qualifier les prix français de "stratosphériques""

Ben pardi !
Il faudrait se procurer les *bonnes* analyses.
Chez Friggit, par exemple : http://www.adef.org/statistiques/
On y trouve un beau graphique du prix du logement rapporté au revenu des ménages.
Même en province, en moyenne, le rapport prix/revenu a presque doublé entre 1995 et 2007...


"compte tenu de la plus-value réalisée lors de la vente du studio"

Si ça c'est pas du formattage intellectuel... Une vente immobilière ne pourrait se solder *que* par une plus value.
Je me demande pourquoi nombre d'investisseurs préfèrent acheter autre chose (de l'or, par exemple ces derniers temps...)

Concernant ce ratio de 3,5 années de revenu pour acheter un logement j'ai fais quelques calculs pour Gentilly dans le Val-de-Marne. Les données proviennent de l'INSEE.
Un ménage Gentilléen comporte en moyenne 2,2 personnes. Les logements existants comptent 2,8 pièces. Je fais donc l'hypothèse qu'un ménage moyen occupe un logement de 50 m². Un m² coute autour de 4000 euros à Gentilly.
En considérant les revenus en 2005 (mais ils n'ont pas du beaucoup évoluer) on trouve que le prix du logement type représente 6,9 années de revenus du ménage. Pour le ménage médian (50% plus pauvre que lui, 50% plus riche) on monte à 8,7. Seuls 21% des Gentilléens sont en fait propriétaires (beaucoup sont locataires de HLM), prenons donc les revenus du dernier quartile (les 25% les plus riches), on redescend alors à 5,3 années de revenu. Pour s'approcher de 3,5 il faut considérer les 10% Gentilléens les plus riches : ceux-ci doivent débourser (hors intérêts d'emprunt comme dans le reste des calculs) 3,6 années de revenus pour acquerir un petit trois pièces.
Si je trouve le temps je ferais les calculs pour la France mais en gros je pense qu'on doit être autour de 5,5 années de revenus pour acheter.
C'est à dire le chiffre actuel en Angleterre, que beacoup voient revenir vers sa moyenne de long terme c'est à dire 3,7.
Pas de doute qu'il arrivera (qu'il arrive?) la même chose en France. Grâce à la baisse des prix immobilier probablement mais aussi à l'inflation et, espérons-le, la hausse des niveaux de vie.

Là où je rejoins Hugues, c'est sur la notion d'"espérance malsaine". Autant je pense qu'il est tout à fait justifié de s'attendre à une baisse conséquente des prix sur les 5 ou 6 prochaines années, autant je décèle chez certains une espérance, et celle-ci est bien malsaine.

Elle est malsaine parce qu'elle relève souvent d'un esprit de revanche : je ne me suis pas logé avant, parce que j'étais étudiant entre 96 et 2002, ou parce que je ne pensais pas que c'était le bon moment. Maintenant, je vais pouvoir narguer ceux qui se sont endettés dans des conditions difficiles depuis 2004.
Mais en même temps, il se reproduira un phénomène aussi bête que celui des "arbres qui ne montent pas jusqu'au ciel" : "on ne prête qu'au riche".

Le problème de ces dernières années, c'est qu'on a prêté aussi aux pauvres (Hugues, les capés français, ce ne sont pas des subprimes, mais c'est quand même prêter à des gens qui n'ont en fait pas les moyens de s'acheter le bien à un tel prix... ceux là commencent à peine à comprendre leur douleur).
On commence à ne plus prêter qu'aux riches, ceux qui ont du cash.

Et c'est un espoir malsain parce qu'il est de très, mais alors très très mauvais augure pour l'économie. Et que les Robien dégueux qui vont se dégrader un peu partout à la périphérie des villes, ça va pas faire propre.

Hugues tu dis que les media sont moutonniers : non, c'est le marché immobilier qui est moutonnier.
Si on compare l'immobilier aux montagnes russes, nous sommes dans la phase où le chariot s'immobilise avant d'entamer une descente.

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